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“空城”與“地王”并存背后

2014/5/1 8:53:38本站原創 字體:

 土地市場“紅綠燈”

記者:怎么判斷上半年全國土地市場走勢?

孫英輝:2013年上半年,我國經濟運行總體平穩,經濟增速放緩但主要增長指標保持在合理區間。相應的,土地市場呈現供應增速放緩和結構調整加速態勢。二季度CLI中地指數回升至304點,仍處于綠色正常區間。主要分指數中,市場規模、利用集約、地產景氣均快速上升,出讓價格、供應結構平穩波動。初步計算,上半年地產市場對于GDP的貢獻率在10%左右,拉動GDP增長近2個百分點,對穩定經濟增長發揮了積極作用。

但在資源基本國情和生態環境等因素約束下,只有將土地市場這種利好效應轉變為經濟內涵式發展的長期效應,才能確保宏觀經濟發展的穩定性和持續性。土地市場總體上是“綠燈”、地產景氣變為“紅燈”,既包含了宏觀經濟企穩并適當回升的可能性,也隱藏著房地產市場強力反彈的嚴峻挑戰。

記者:地產景氣指數為什么會率先進入“紅燈區”?

孫英輝:二季度地產景氣指數環比上升29.5%,同比上升11.4%,沖高至600點。從成分指標看,消除價格因素后新增信貸規模、商品房銷售面積、地產股價指數等3項指標環比分別下滑21.8%、8.7%和8%,但房地產業投資總額則環比上升91.4%、同比增長23.8%,直接拉高了地產景氣指數。

國家統計局數據顯示,上半年我國CPI同比上漲2.4%,PPI小幅回落,同比下降1.7%,GDP增速回落至7%平臺,但上半年全國房地產開發投資36828億元,同比實際增長20.3%;其中住宅投資增長20.8%。在大部分宏觀經濟數據出現回落情況下,房地產增速進一步加快,也說明現階段房地產市場發展仍然是推動土地市場的內生動力,拉動經濟增長的作用未明顯改變。

“空城”與“地王”對峙背后

記者:怎么看異常交易頻發,高溢價與退地現象并存?

孫英輝:用媒體語言,所謂“空城”“鬼城”與“天價地”“地王”并存,拋開具體案例個別性差異不論,從市場預警來看,最明顯的就是上半年地產開發商開始從二、三線城市向一線城市“回歸”。

上半年,重點房地產企業拿地呈量價齊升態勢,布局持續快速向一線城市轉移。在市場景氣不斷回升的背景下,重點房企住房銷售回款迅速增加,“一線供給不足和三四線供應過量”市場分化異常特征更加明顯。上半年綜合排名前15家重點房企競得房地產用地2467.18公頃,同比增加37%;應支付土地出讓價款1217億元,平均購地成本5156元/平方米。

記者:受行政打壓資本“回潮”了?

孫英輝:二季度市場規模、供應結構、利用集約和地產景氣等分指數均大幅上揚,土地市場需求呈進一步擴大態勢;地產景氣分指數環比上升29.5%,同比上升11.4%,顯示出在房地產調控政策持續作用下,以行政手段為主的調控政策效應不斷消減,市場反彈壓力逐漸增大。異常交易頻發,高溢價與退地現象并存,表明市場微觀管制手段乏力。大家都跑,就是“空城”;大家都追,就有“地王”。

“空城”“鬼城”是“只要土地城鎮化、沒有人口城鎮化”的極端現象。土地市場發展要與新型城鎮化進程相協調,土地供應要與產業集聚、人口流動、公共服務布局相銜接。防止土地城鎮化快于人口城鎮化,要嚴格控制新增建設用地,充分考慮城市群與大中小城市銜接,優化土地利用空間布局,使得土地供應與城鎮化戰略相匹配。

重構新型城鎮化下的土地調控體系

記者:CLI中地指數推出時正值全球金融危機,當時您就提出行政劃撥增多有負面因素,現在怎么看?

孫英輝:從CLI出讓價格指數看,經過2009年以來的快速上漲后開始波動趨穩,但這是以行政手段為主調控的結果,市場機制作用尚不充分。土地行政配置,不利于提高效率、產業升級。要逐步發揮市場機制作用,宏觀上穩總量保發展,中觀上調結構轉方式,微觀上推改革促集約,逐步建立與“經濟增速放緩、結構調整加速”新的經濟發展模式相適應的土地調控政策體系。

記者:數據有沒有好苗頭?

孫英輝:我國以調整結構轉變發展方式的路徑,在土地市場上已有所反應,供應總量保持穩中微增態勢,供地結構持續調整,基礎設施用地負增長,工礦用地增速處于較低水平。扣除房地產用地“補倉”效應,經濟對土地投入的高依賴性開始變化。

年初,中央將今年GDP增長預期調低至7.5%,但仍有20余省份確定10%以上。從上半年土地供應情況看,并未出現以高投資促成高增長的模式。在土地供應總量平穩前提下,全國有23個省份用地總量保持增長,且多數為中西部地區,經濟結構調整與土地資源匹配程度進一步提高。

對地方政府“開新途、堵老路”

記者:在新的土地調控體系中,地方政府處于什么位置?

孫英輝:年初國資委調查報告顯示當前平臺融資規模達到13萬億元,2013年預計到期債務總額約3萬億元,已占地方財政收入的50%以上。從前5個月地方財政收支來看,扣除中央轉移支付,部分省份已出現收不抵支情況。地方政府大規模集中推出土地和利用土地大量融資,積累財政金融風險,加大了房地產調控難度。

記者:地方既“天價賣地”又“低價出讓”怎么看?

孫英輝:現行財稅體制下,中央和地方“財權”和“事權”不盡匹配,地方缺乏建設性財政資金,要實現工業化和城鎮化加速發展,一方面依靠經營性用地出讓取得的資金輸血;另一方面以低地價出讓、短期稅收返還等形式供應工業用地,吸引外來投資,增加就業和稅收。

“十一五”期間,工業用地出讓平均價格在200元/平方米左右,變化幅度在4%以內,房地產用地出讓均價則由工業用地的6倍上升到8.7倍以上。對此一方面要正視土地出讓、土地融資“涉地收入”對地方發展的貢獻,另一方面要逐步改革現有土地出讓和土地財稅管理體制,探索實行租讓結合的工業用地供應制度和國有土地收益基金,同時建立強化風險防范機制,減少違法違規抵押。



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